Spendere subito e spendere meno: come abbassare lo spread dei mutui

Spendere subito e spendere meno: come abbassare lo spread dei mutui

Spesso una maggiore spesa iniziale può significare grandi risparmi successivi. Facciamo alcuni esempi pratici con dati reali.

spendere-subito-e-spendere-meno-come-abbassare-spread-mutuiIl piano di ammortamento di un mutuo è strettamente legato al tasso applicato. Nel caso di mutuo variabile, il tasso corrisponde ad un parametro di riferimento (esempio: Euribor 1 Mese), maggiorato di uno spread: è possibile, in qualche modo, abbassare questo spread e quindi pagare meno?

Negli ultimi mesi, pare che la difficoltà di ottenere credito dalle banche cominci gradualmente a svanire. Complice un clima meno pessimistico, complice anche qualche azione del governo, le banche sembrano essere meno riluttanti a concedere un mutuo, anche a spread più bassi rispetto al recente passato.

 

Il vantaggio dell’affidabilità

Lo spread è, in parole povere, un margine di sicurezza che la banca si prende: più è alto rispetto ai tassi base (Euribor o BCE), più la banca sta guadagnando dalla concessione del credito. Tale margine di sicurezza, quindi, aumenta se il mutuo è più rischioso da concedere.

D’altro canto, quindi, se la posizione del creditore risulta più affidabile, ci potrà essere un risparmio sullo spread.

Come possiamo convincere la banca che il nostro mutuo è meno rischioso di altri, e che sicuramente saremo dei buoni pagatori?

  • La rata da pagare non deve essere onerosa rispetto allo stipendio (meno di un terzo). Per approfondimenti si rimanda a questo articolo.
  • Il valore del mutuo richiesto, rispetto al valore dell’immobile, deve essere ragionevole. Tale parametro è il cosiddetto Loan To Value (LTV) e ne discuteremo in seguito.

 

Tenete basso il Loan To Value (se potete)

Per chi vuole approfondire il concetto, rimandiamo alla nostra voce di glossario, che spiega in dettaglio cosa è il Loan To Value (LTV).

Il Loan To Value è il rapporto tra il valore del mutuo richiesto e il valore dell’immobile a garanzia (che spesso è l’immobile che si sta acquistando)

Ad esempio: se chiedete un mutuo di 40mila euro per comprare una casa che ne vale 100mila, il Loan To Value è pari al 40%

Per diminuire l’LTV, occorre quindi chiedere un mutuo più basso: ciò significa che dovrete spendere di più in partenza.

Un LTV basso sta ad indicare che il vostro indebitamento è abbastanza sostenibile se paragonato al valore della garanzia: in altri termini, ciò significa che la banca possiede una garanzia molto tranquillizzante rispetto ai soldi prestati.

Ciò implica che, più l’LTV è basso, minore sarà lo spread applicato. Se potete chiedere un mutuo basso (e quindi spendere di più di tasca vostra), potrete forse avere un trattamento migliore.

Un esempio pratico si può vedere nei mutui offerti da IntesaSanpaolo (ricerca su MutuiOnline a marzo 2014). Abbiamo simulato di chiedere un mutuo di 100mila euro, della durata di 20 anni: vediamo come cambia il tasso (e quindi la rata), al variare del parametro LTV.

Come si può notare, lo spread applicato cresce insieme all’ LTV. Per ogni riga viene presentata la differenza di rata rispetto alla soluzione più economica (LTV = 50%). Nel caso peggiore, si arrivano a pagare oltre 9mila euro in più dopo 20 anni.

 

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