Quale mutuo scegliere nel 2017?

Quale mutuo scegliere nel 2017?

Come scegliere il mutuo migliore nel 2017? Quali saranno le dinamiche dei tassi e quali le plausibili offerte delle banche?

quale-mutuo-scegliere-nel-2017Quando si sceglie un mutuo è un po come fare una scommessa a lungo termine.

Tipicamente, un mutuo accompagna la vita dei clienti per 10-20 anni, anche se non mancano i casi di indebitamento per durate ancora più lunghe (anche oltre i 30 anni in alcune situazioni).

Proprio per questi motivi, un’operazione finanziaria così onerosa e lunga nel tempo, non dovrebbe essere fatta a cuor leggero o sull’onda emozionale (comprensibilissima) dell’acquisto della casa della propria vita.

Quali potranno essere le offerte bancarie?

Purtroppo iniziamo con una cattiva notizia. Tutto lascia presagire che le offerte di mutuo del 2017 saranno meno vantaggiose rispetto agli ultimi mesi del 2016.

Le migliori opportunità di gennaio forse sono ancora in linea con il periodo precedente, ma da IntesaSanpaolo, leader del settore, arrivano decisioni forti: per le durate ventennali, i mutui a tasso fisso sono già più cari di circa lo 0,50% e i mutui variabili di circa lo 0,40%.

Nelle offerte dei prossimi mesi sul mercato italiano, probabilmente, i mutui di 20 anni saranno mediamente al 2% per i tassi fissi e con uno spread pari a 1,50% per i tassi variabili indicizzati all’Euribor 3Mesi. Salvo sorprese.

In generale, a livello macro, è presumibile che molti istituti bancari dovranno aumentare gli introiti per i seguenti motivi:

  • Aumento Spread BTP/Bund. Ciò implica che le obbligazioni statali dovranno pagare di più e di conseguenza anche le obbligazioni bancarie. Questo esborso maggiore sarà tamponato con il conseguente aumento dei tassi sui mutui (e quindi anche delle rate incassate dalla banca).
  • Riduzione delle iniezioni di liquidità da parte della BCE (Quantitative Easing). Anche questa situazione provocherà probabilmente un aumento dei rendimenti delle obbligazioni con le stesse conseguenze sopra indicate.

Come si muoveranno i tassi interbancari?

I mutui a tasso fisso sono strettamente legati all’andamento dell’Eurirs, che è un tasso interbancario dell’area Euro, storicamente collegato all’andamento dei Titoli di Stato.

Negli ultimi tempi, i rendimenti medi dei Titoli nazionali dell’area Euro sono andati crescendo, trascinando al rialzo anche i tassi Eurirs. L’andamento indicato nel grafico sottostante (ultima rilevazione al 20 gennaio) ne è la prova.

Rispetto a metà 2016, adesso tutti i principali tassi Eurirs sono cresciuti dello 0,5-0,6%, con conseguenti aumenti nelle offerte di mutuo a tasso fisso. Il trend è ancora confermato e i tassi potrebbero salire ancora.

D’altro canto, invece, i tassi Euribor, ovvero la base su cui vengono calcolati i mutui a tasso variabile, si mantengono ai minimi storici e stabilmente in terreno negativo.

E’ ovvio che un aumento degli spread applicati lato bancario andrebbe a ridurre notevolmente questa convenienza, ma è anche molto probabile che, per molti anni ancora, i tassi Euribor rimarranno bassi.

Giusto a titolo di esempio, nella rilevazione del 20 gennaio 2017, il tasso Euribor 3 Mesi valeva -0,328%. Di seguito riportiamo le previsioni sull’andamento futuro del tasso, calcolate il 19/01/2017 secondo i dati dal mercato Liffe di Londra, fonte principale di informazioni inerenti tali tipologie di contratti futures.

previsioni-euribor-19-gennaio-2017

Le previsioni ci dicono che fino a Settembre 2019 i tassi Euribor 3Mesi viaggeranno ancora in territorio negativo e che, solo a dicembre 2022 si avvicineranno sensibilmente all’1%.

Quale mutuo scegliere?

La scelta ovviamente deve considerare in primis le capacità di risparmio e di guadagno presenti e future.

Spesso le scelte sono obbligate perchè le banche sono restie a concedere mutui la cui rata superi il 35-40% dello stipendio mensile del cliente.

Nonostante questo comunque, è bene farsi un’idea di quella che potrebbe essere la scelta più conveniente e più furba, in termini di risparmio complessivo.

Mutui di durata breve (massimo 10 anni)

Proviamo a fare una simulazione, nel caso di mutuo di durata decennale, utilizzando come base i tassi che presumibilmente troveremo per le offerte di mutui dei prossimi mesi (parliamo di tassi verosimili, che andranno verificati).

Supponiamo che l’importo del mutuo sia pari a 100.000 euro.

Dati tecnici dei Mutui utilizzati per la Simulazione

  • Mutuo a tasso fisso: 1,55%
  • Mutuo a tasso variabile: Euribor 1M + 1,10%
  • Mutuo variabile con CAP: Euribor 1M + 1,80%, CAP: 4,00%

  Tasso
Minimo
Tasso
Massimo
Rata
Minima
Rata
Massima
Totale
Rate
Interessi
Mutuo Fisso 1,550% 1,550% 900,12 900,12 108.014,57 8.014,57
Mutuo Variabile 0,780% 4,100% 866,53 928,50 108.034,18 8.034,18
Mutuo Variabile con CAP 1,480% 4,000% 897,03 956,47 111.735,51 11.735,51

Abbiamo settato, come andamento dell’Euribor 3M, quello indicato nelle previsioni prima indicate e, per simulare uno scenario più aspro, abbiamo ipotizzato che l’Euribor 3M raggiungerà il 3% tra 10 anni.

In una simulazione del genere, i mutui fisso e variabile risultano praticamente equivalenti in termini di esborso complessivo da parte del cliente. Chiaramente una crescita ancora più vertiginosa dell’Euribor 3M aumenterebbe i costi del mutuo variabile, ma presumibilmente le spese complessive non saranno mai eccessivamente maggiori di quelle del mutuo fisso.

In soldoni, per i mutui di massimo 10 anni, probabilmente vale la pena scommettere sul tasso variabile: nel caso mediamente peggiore la scelta di tasso sarebbe quasi indifferente, mentre se l’Euribor sale più lentamente si avrebbe un vantaggio economico.

Mutui di durata media (20 anni)

La simulazione si fa adesso più difficile e imprecisa, perchè in un ciclo di 20 anni può succedere tutto ed il contrario di tutto, in termini di scenari economici globali.

Ragioniamo sempre su 100.000 euro di mutuo

Dati tecnici dei Mutui utilizzati per la Simulazione

  • Mutuo a tasso fisso: 2,05%
  • Mutuo a tasso variabile: Euribor 1M + 1,50%
  • Mutuo variabile con CAP: Euribor 1M + 2,10%, CAP: 4,00%

  Tasso
Minimo
Tasso
Massimo
Rata
Minima
Rata
Massima
Totale
Rate
Interessi
Mutuo Fisso 2,050% 2,050% 508,25 508,25 121.981,13 21.981,13
Mutuo Variabile 1,180% 6,500% 467,97 626,75 135.757,61 35.757,61
Mutuo Variabile con CAP 1,780% 4,000% 495,53 581,65 135.058,81 35.058,81

Ipotizzando una crescita dell’Euribor 3M fino al 5% per poi calare nuovamente, il mutuo fisso risulterebbe di gran lunga più conveniente.

Visto che i tassi fissi offerti non sono (ancora) eccessivi, forse su durate medio-lunghe la sicurezza del tasso fisso sarebbe vincente. Lo stesso discorso, a maggior ragione, varrebbe per le durate ancora più lunghe.

E’ chiaro, poi, che il protrarsi della situazione attuale, accompagnata magari da una ulteriore crisi economica futura (che sicuramente arriverà prima o poi nuovamente), porterebbe ad uno scenario totalmente diverso.

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