Quale mutuo conviene a Febbraio 2013? Fisso, variabile o cap?

Appuntamento periodico con il confronto tra le rate di 3 diversi mutui: a tasso fisso, a tasso variabile e a tasso variabile con cap (aggiornamento Febbraio 2013)

Nelle simulazioni, si è ipotizzato un andamento dell’euribor puramente indicativo. Nei calcoli abbiamo supposto un tasso di partenza dell’Euribor 3 mesi pari 0,24% (valore reale di inizio Febbraio 2013). Secondo le previsioni, l’Euribor dovrebbe rimanere su questi livelli per ancora qualche mese, salvo poi risalire lentamente. Stando ai futures, si dovrebbe superare la soglia del 2% solo dopo il 2017.

I tassi dei mutui presi in esame (fisso, variabile e variabile con cap) sono reali, nel senso che sono attualmente reperibili sul mercato, anche se non necessariamente sono i più bassi che si possano trovare. Per un confronto tra le varie offerte si rimanda a questo articolo.

Mutui 30 anni - Simulazione
Tasso fisso: 5,32%

Tasso variabile: Eur 3M + 2,85% 

Tasso variabile CAP 6,00%: Eur 3M + 3,45%

Ricordiamo che il mutuo a tasso fisso ha, come dice il nome stesso, un tasso che non varia mai per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso variabile, invece, varia in funzione del tasso euribor. Il mutuo a tasso variabile con CAP si comporta come il tasso variabile, ma ha un tasso limite (CAP) che non può essere mai superato per tutta la durata del mutuo.

Nella simulazione di oggi abbiamo scelto tassi realmente offerti per mutui di 30 anni.  I calcoli sono effettuati per un mutuo di 100.000 euro, con rate mensili.

SIMULAZIONE: Euribor ciclico, oscillazioni fino al 5,50%

Esempio con un mutuo lungo, di 30 anni: ipotizziamo che l’Euribor cresca linearmente, dall’attuale 0,20%, fino a circa il 5,50% tra 10 anni. Successivamente ipotizziamo una flessione fino all’1% tra 20 anni e di nuovo una crescita al 5,50% tra 30 anni. Facciamo notare comunque che, se guardiamo la serie storica, l’Euribor ha oscillato molto più velocemente tra i suoi massimi e i minimi.

Nella simulazione dello scorso mese, avevamo ipotizzato un andamento dell’Euribor del tutto simile a questo. L’unica differenza è che, in questa simulazione, abbiamo ipotizzato una crescita fino al 5,50% (anzichè al 5%). Il confronto tra le due simulazioni dovrebbe indurre ad una riflessione profonda: con solo uno 0,5% di oscillazione in più, il mutuo a tasso variabile diventa clamorosamente più penalizzante rispetto al fisso. Ad oggi quindi, per durate di mutuo lunghe, ci sentiamo di sconsigliare il variabile puro: al più scegliete di avere una protezione (cap). In ogni caso, con oscillazioni ampie dell’Euribor (probabilissime in 30 anni), il mutuo fisso utilizzato in simulazione sembra la soluzione preferibile.

La scelta del mutuo deve essere fatta considerando diversi fattori (spese, promozioni, aspettative lavorative). Un andamento dell’Euribor diverso da quello ipotizzato porterebbe a conclusioni differenti. L’articolo non deve essere inteso come un invito a preferire un mutuo rispetto ad un altro.

 

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