Prestito Ipotecario Vitalizio: come funziona?

Prestito Ipotecario Vitalizio: come funziona?

prestito-ipotecario-vitalizio-come-funzionaGrazie al Prestito Ipotecario Vitalizio (PIV) è possibile ottenere liquidità in cambio di una ipoteca sulla propria casa.

Si ottiene una somma di denaro che non deve essere rimborsata tramite le solite rate mensili. Semplicemente, in cambio, si dà in garanzia la propria casa, ma si potrà continuare a viverci fino alla fine.

Alla morte del contraente, la risoluzione del contratto sarà poi gestita dagli eredi, che hanno diverse opzioni a disposizione.

Che cifre si possono ottenere?

Il 6 maggio 2015 è entrata in vigore la Legge n. 44, che definisce le modalità di questa tipologia di prestito (modificando alcuni parametri già in vigore dal 2005).

Il contratto di Prestito Vitalizio Ipotecario va stipulato con una banca o un istituto di credito autorizzato.

La cifra ottenibile, in genere, varia tra il 15% e il 55% del valore di mercato della casa. Tale valore viene stimato tramite perizia dalla banca.

Volendo fare un esempio, se la vostra casa vale 100mila euro, potrete ottenere tra i 15 e i 55mila euro di contanti.

La quota concessa varia soprattutto in base all’età anagrafica del contraente: le persone più anziane possono puntare ad ottenere una somma di denaro più elevata (sempre entro i limiti prima indicati). Questo perchè si presuppone che la durata del contratto sarà inferiore.

Il finanziamento può essere chiesto solo da chi ha almeno 60 anni.

La casa data in garanzia deve essere un immobile residenziale. Il prestito può essere rifiutato in presenza di immobili di bassa rivendibilità o in presenza di rischi ambientali.

Rimborso finale

Il rimborso finale è una questione che riguarda solo gli eredi del contraente, successivamente alla sua morte.

La novità sta nel fatto che il rimborso finale può essere virtualmente estinto, semplicemente rinunciando alla casa: in tal modo non ci sarebbe nessun esborso di denaro e la casa rimarrebbe di proprietà della banca.

Alla morte del contraente, in pratica, gli eredi hanno 3 possibilità:

  • saldare cash il debito e riprendersi la casa.
  • vendere la casa (o farla vendere dalla banca) e saldare il debito. Una eventuale eccedenza di denaro a seguito della vendita, rimarrebbe comunque agli eredi.
  • non saldare il debito e rinunciare alla casa, senza penali.

La cifra finale che dovrà essere rimborsata viene calcolata dalla banca, in base al tasso di interesse annuo stabilito in fase di contratto. La somma finale viene calcolata utilizzando la formula degli interessi composti (che non è applicata ai mutui tradizionali): a causa di ciò, il capitale finale da rimborsare può crescere anche molto nel corso degli anni.

La novità interessante consiste nel fatto che la cifra da rimborsare non può mai superare il valore commerciale della casa.

Questo ultimo aspetto apre scenari interessanti: vediamo un esempio pratico.

  • Valore della casa alla stipula del contratto: 200mila euro
  • Prestito concesso: 100mila euro (50% del valore dell’immobile)
  • Tasso annuo: 4%

Supponiamo anche che l’immobile si rivaluti leggermente nel corso degli anni.

Esempio di rimborso di un Prestito Ipotecario Vitalizio

Con i dati dell’esempio, a partire dal 15esimo anno (sfondo rosso), la somma da restituire è superiore al valore commerciale dell’immobile. In questo caso la legge viene incontro ai clienti e stabilisce che la somma rimborsata non può eccedere il valore di vendita dell’immobile. Non ci sono vantaggi nel rimborsare, ma non si perde nemmeno denaro (udite udite, questo è il caso il cui ci perde la banca).

Negli altri casi, indicati a sfondo verde, sicuramente il rimborso conviene. Rivendendo l’immobile (in autonomia o tramite la banca), gli eredi guadagnerebbero anche la differenza tra il prezzo di vendita e il valore da rimborsare.

Note finali

Esistono comunque casi in cui la banca impone il rimborso anche prima della morte del contraente.

  • se vengono compiuti atti che riducono drasticamente il valore dell’immobile.
  • se l’immobile viene venduto a terzi

Dopo aver ottenuto il Prestito Ipotecario Vitalizio, l’immobile non può essere dato in affitto e ogni lavoro significativo di ristrutturazione/manutenzione deve essere concordato con la banca.

Poichè il capitale finale si calcola tramite interesse composto, per evitare che la cifra finale cresca in maniera esorbitante, è possibile estinguere la quota interessi annualmente. In tal caso si eviterebbe di dover poi pagare interessi su interessi.

Il tasso, con cui vengono calcolati i capitali da rimborsare, può essere fisso, variabile, con CAP (esattamente come accade per i mutui).

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