Mutuo variabile con cap: un tetto al tasso ma non alle rate…

Mutuo variabile con cap: un tetto al tasso ma non alle rate…

Il mutuo variabile con cap ha un tetto per il tasso. Ma quale è la rata massima che si pagherà?
Il mutuo variabile con cap fornisce un indiscutibile vantaggio (forse più psicologico che altro): garantisce la certezza che il tasso di un mutuo non superi mai una soglia prefissata a priori.

Questa caratteristica è una ottima assicurazione sul fatto che la rata del mutuo, pur essendo oscillante (in base al parametro di riferimento, tipicamente l’Euribor), non possa mai raggiungere valori elevati, tali da poter pregiudicare le capacità di rimborso da parte del cliente.

Tuttavia una domanda è lecita: sapendo che il tasso massimo raggiungibile è quello del tetto, quale è di conseguenza la rata massima che si andrà a pagare? Per quanto possa sembrare incredibile, a questa domanda non esiste una risposta

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Nei mutui variabili con cap, il limite massimo è fissato sul tasso, ma non sulle rate!
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Facciamo un passo indietro, spiegando come funziona un piano di ammortamento: gli interessi, per ogni rata, vengono pagati in base al capitale residuo. Nei primi mesi del mutuo, il capitale residuo è alto, quindi anche gli interessi sono alti. Negli anni successivi, invece, il capitale residuo si abbassa gradualmente, quindi, anche a parità di tasso, gli interessi pagati saranno minori.

In pratica, se avviene un forte rialzo dei tassi nei primi anni del vostro mutuo, non sarete poi così tanto protetti…

Proviamo a rendere il tutto più chiaro con delle simulazioni.

Consideriamo i seguenti mutui (un mutuo con cap e un mutuo fisso per confronto): ragioniamo su una durata di 30 anni e su un importo richiesto di 150mila euro.

Esempio con mutui trentennali

Mutuo variabile con cap: Euribor 3M (0,20%) + Spread 3,30%. Cap 6,50%

Mutuo fisso: 5,25%

Supponiamo che l’Euribor di partenza sia pari a 0,20%. Ciò significa che, in partenza, il tasso del mutuo variabile con cap sarà pari al 3,50%. Abbiamo un ulteriore 3% di margine prima che il tasso raggiunga il tetto massimo (in pratica saremo protetti fino ad un valore dell’Euribor pari al 3,20%). Quale sarà quindi la rata massima che si pagherà, nel caso di raggiungimento del tetto? Dipende da quanto velocemente lo si raggiungerà….

Come si può notare, la rata massima è tanto più bassa quanto più tempo passa fino al raggiungimento del tetto. Si noti comunque il confronto con il prodotto a tasso fisso (che in partenza presenta una rata forse sconveniente, ma alla lunga…).

Alla stipula del mutuo, la domanda da farsi è: ho intenzione di proteggermi da rialzi immediati o futuri? Se la paura è nell’immediato, come potete notare, la protezione è minore.

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