Loan To Value

Loan To Value

Il Loan To Value (o LTV) è il rapporto tra il mutuo e il valore dell’immobile a garanzia.

Come vedremo, è un parametro fondamentale da considerare per avere maggiore speranza di vedersi concesso un mutuo.

Se l’immobile che viene dato in garanzia (e sui cui grava l’ipoteca) è lo stesso immobile che viene acquistato tramite il mutuo, allora il Loan To Value è il rapporto tra il valore del mutuo e il valore dell’immobile acquistato.

In generale, però, nulla vieta di accendere un mutuo per comprare una casa in città e di porre come immobile a garanzia la casa al mare.

Il concetto è più chiaro facendo un esempio numerico:

Valore del mutuo richiesto: 100.000 euro
Valore dell’immobile a garanzia: 200.000 euro.

Il Loan To Value è pari a 100.000 / 200.000 = 0,5 = 50%

E’ quasi impossibile, di questi tempi, che le banche concedano mutui con LTV maggiore del 70-80%. E’ possibile solo in casi particolari, quali, ad esempio, convenzioni con clientela giovane o in presenza di ulteriori garanti più affidabili.

Il Loan To Value, di fatto, va a fissare l’importo massimo di mutuo richiedibile.

L’esempio tipico è il seguente: se io non possiedo altri immobili, allora per forza di cose la garanzia sarà costituita dall’immobile che acquisto.

Se tale immobile vale 100.000 euro, allora probabilmente non potrò chiedere un mutuo maggiore di  70-80.000 euro.

I tassi applicati variano rispetto all’ LTV

Quando non vengono pagate le rate del mutuo, nei casi gravi e irrisolvibili, la banca di fatto diventa proprietaria dell’immobile posto a garanzia.

Per questo motivo, la banca non accetta di concedere mutui “troppo onerosi” rispetto al valore della garanzia.

Può accadere, ad esempio, una situazione del genere:

  • il cliente non riesce a rimborsare rate residue pari a 90.000 euro
  • L’immobile a garanzia, che valeva 100.000 euro, nel frattempo si è svalutato e vale 85.000 euro

In una situazione del genere, quindi, la banca diventerebbe proprietaria di un immobile che vale meno dei soldi che ha prestato. Questo è un rischio da cui le banche si proteggono in maniera forte.

Cosa significa questo? Che, al giorno d’oggi, le banche:

  • Molto raramente concedono mutui con LTV > 80%
  • Se LTV è compreso tra 70 e 80%, il tasso applicato è abbastanza alto rispetto alla media
  • Più piccolo è LTV (l’ideale è che sia inferiore al 50%), più bassi sono i tassi applicati

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