Enfiteusi

Enfiteusi

L’enfiteusi è un diritto reale di godimento di un bene di proprietà di altri.

La storia
L’origine dell’enfiteusi si ha intorno al 1000, il periodo del feudalesimo, con lo scopo di incentivare la coltivazione grandi estensioni di terreno boschivo e paludoso.
Grandi estensioni di terrono furono divise e assegnate a singole famiglie di coloni che avevano l’obbligo di disboscare e coltivare le
terre. Si parla di dominio diretto appartenente al proprietario del bene e dominio utile appartenente all’assegnatario del bene (enfiteuta).
Nell’ 1800 questa pratica è stata disciplinata con una normativa per dare agli agricoltori maggiori poteri sui fondi coltivati ed è stata introdotta l’affrancazione, grazie alla quale è possibile ricongiungere
i due diritti, cioè diventa possibile per l’enfiteuta acquisire la proprietà del terreno (o l’oggetto di enfiteusi) con il pagamento di una somma
detta di affrancazione.
Si stabili un periodo minimo di durata del diritto, nel caso specifico 20 anni (articolo 971 cc), trascorso il quale si poteva affrancare il fondo.
Questa situazione è poi cambiata con la legislazione successiva in seguito alla quale si eliminava il periodo minimo per richiedere
l’affrancazione. Con le attuali disposizioni si può chiedere l’affrancazione anche subito dopo la nascita del diritto, questo ha
portato una riduzione di contratti di enfiteusi.

Come si costituisce l’enfiteusi ?
Può essere costituita con contratto tra vivi, per testamento o per usucapione.

Quali sono i diritti e doveri dell’enfiteuta ?

  • Diritti è obblighi dell’enfiteuta sono stabiliti dall’articolo 959 del codice civile
  • Può richiedere l’affrancazione del fondo in qualsiasi momento pagando al proprietario una somma di 15 volte il canone annuo (articolo 971 codice civile).
  • Il proprietario non può opporsi alla richiesta di affrancazione fatta dall’enfiteuta.
  • L’enfiteuta non può a sua volta passare il diritto ad altri (aritcolo 968 del codice civile)
  •   L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il terreno.
  •  L’enfiteuta ha il dovere di pagare un canone periodico (aritcolo 960 del codice civile).
  • Deve pagare le imposte sul fondo.

Quali sono i diritti e doveri del proprietario ?

  • Il proprietario può richiedere la recessione dell’enfiteusi e riottenere il fondo se l’enfiteuta non adempie al suo dovere di migliore il terreno.
  • Il proprietario può richiedere la recessione dell’enfiteusi se l’enfiteuta è in mora con il pagamento del canone di due annualità (art. 972 c.c).
  • Se cessa il diritto di enfiteusi il proprietario dovrà rimborsare l’enfiteuta per le migliorie apportate (art. 975 c.c.)
  •  Non può opporsi all’affrancazione del terreno.

 

Quanto dure il diritto di enfiteusi ?
Non può avere darata inferiore a venti anni.

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